隨著我國(guó)城市化從“增量擴(kuò)張”邁入“存量提質(zhì)”新階段，老舊建筑的安全隱患與功能升級(jí)需求日益凸顯。全國(guó)范圍內(nèi)，關(guān)于老舊小區(qū)改造的討論愈發(fā)熱烈。
8月18日，福建廈門(mén)《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式施行，適用范圍主要為建筑使用年限超40年、結(jié)構(gòu)差、功能不全且缺乏維修加固價(jià)值的老舊房屋；經(jīng)危險(xiǎn)性鑒定為C級(jí)（局部危險(xiǎn)）或D級(jí)（整體危險(xiǎn)）的危房，尤其將預(yù)制預(yù)應(yīng)力混凝土多孔板（俗稱(chēng)“空心樓板”）結(jié)構(gòu)建筑列為重點(diǎn)整治對(duì)象。
除廈門(mén)外，廣州、成都、鄭州等40個(gè)城市也相繼出臺(tái)文件，明確將拆除和改造危舊多孔板樓。這些房屋的房齡普遍超過(guò)40年，且多孔板結(jié)構(gòu)的安全隱患日益顯現(xiàn)，亟待進(jìn)行更新和改造。實(shí)際上，浙江早在2021年就率先行動(dòng)，要求對(duì)2000年前建成、使用多孔板建材且存在安全隱患的小區(qū)開(kāi)展全拆重建類(lèi)創(chuàng)建。如今40城明確重點(diǎn)推進(jìn)，意味著危舊多孔板樓的改造正式按下了加速鍵。
對(duì)建材行業(yè)而言，這不僅是短期需求的增量窗口，更是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。隨著改造項(xiàng)目對(duì)“綠色建材”“智能建造”的要求提升，具備低碳生產(chǎn)能力的砂石企業(yè)、新型混凝土供應(yīng)商將更具競(jìng)爭(zhēng)力。
22億平方米存量建筑待更新
釋放6.6億方混凝土、超12.67億噸砂石需求
近年來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，民用建材需求增速放緩，而城市更新帶來(lái)的“存量改造需求”，正成為行業(yè)新的增長(zhǎng)極。業(yè)內(nèi)人士指出，與新建房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，老舊小區(qū)改造的建材需求更具“穩(wěn)定性”——改造項(xiàng)目多由政府主導(dǎo)或政策引導(dǎo)，資金落地效率高，且多為“短平快”項(xiàng)目，能快速轉(zhuǎn)化為實(shí)際建材訂單。
危舊多孔板樓的改造需求，背后是龐大的存量建筑基數(shù)。對(duì)砂石、水泥、混凝土及建材行業(yè)而言，這場(chǎng)規(guī)模空前的存量建筑更新行動(dòng)，正在打開(kāi)新的市場(chǎng)空間。
2024年共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬(wàn)余個(gè)，完成投資約2.9萬(wàn)億元；12個(gè)省發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債近1000億元用于各類(lèi)更新改造；有28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總資金規(guī)模達(dá)4550億元。
中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，2025年中國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將突破8.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，而到2030年，城市更新市場(chǎng)有望成為10萬(wàn)億元級(jí)別的超級(jí)市場(chǎng)
據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)現(xiàn)存多孔板住房約22億平方米。針對(duì)該類(lèi)建筑的改造需求，混凝土相關(guān)單位測(cè)算得出，后續(xù)將釋放混凝土需求約6.6億方。以常見(jiàn)的C25強(qiáng)度等級(jí)的混凝土為例估算，其每立方需1.92噸左右砂石骨料，那么6.6億方混凝土將帶動(dòng)超12.67億噸砂石需求。
城市更新行動(dòng)：從“大拆大建”到“高質(zhì)量更新”
此次危舊多孔板樓改造熱潮，常被市場(chǎng)類(lèi)比為“二次棚改”，但細(xì)究政策導(dǎo)向，其核心邏輯已與2016年的棚改有顯著區(qū)別。2016年棚改以“大規(guī)模資金投入、快速解決住房短缺”為核心，側(cè)重量的擴(kuò)張。而當(dāng)前的城市更新則立足成熟城市化階段，更強(qiáng)調(diào)質(zhì)的提升，拒絕“一刀切”的大拆大建，轉(zhuǎn)而追求安全、宜居、綠色、低碳的綜合效益。
這種政策升級(jí)，與中央高層的部署形成緊密呼應(yīng)。
2024年6月，湖北多地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局更名為住房和城市更新局。這種變化表明，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始從重新建向改善現(xiàn)有房屋、提升城市品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由大建設(shè)時(shí)代進(jìn)入到大維修時(shí)代。
2025年以來(lái)，中央層面也多次為城市更新“定調(diào)”。
5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，明確將“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造”“危舊房更新”納入重點(diǎn)任務(wù)，要求“因地制宜推進(jìn)拆除重建或維修加固”；
6月，財(cái)政部公示2025年城市更新行動(dòng)評(píng)審結(jié)果，北京、廈門(mén)、廣州等20個(gè)城市入圍，未來(lái)幾年中央財(cái)政計(jì)劃投入超200億元專(zhuān)項(xiàng)資金，重點(diǎn)支持危舊建筑改造、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板等項(xiàng)目（2024年石家莊、太原、沈陽(yáng)等15個(gè)城市入圍）；
7月，中央城市工作會(huì)議與中央政治局會(huì)議先后提出“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，進(jìn)一步明確政策方向。
此外，今年以來(lái)，從中央到地方持續(xù)加力向民間資本推介項(xiàng)目。截至8月初，全國(guó)正在向民間資本推介項(xiàng)目12013個(gè)，總投資額10.16萬(wàn)億元，重點(diǎn)集中于交通運(yùn)輸、能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新等領(lǐng)域。
隨著中央專(zhuān)項(xiàng)資金的落地、民間資本的持續(xù)入場(chǎng)，進(jìn)一步放大市場(chǎng)規(guī)模。對(duì)建材企業(yè)而言，需緊跟政策導(dǎo)向，聚焦“高品質(zhì)、綠色化、定制化”產(chǎn)品研發(fā)，同時(shí)加強(qiáng)與地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)的合作，才能在城市更新的浪潮中把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“價(jià)值提升”的轉(zhuǎn)型。
編輯：周若萱
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